O Simplex dos Procedimentos Administrativos e dos Licenciamentos para as Empresas foi publicado no passado dia 08 de janeiro e, com algumas exceções, entra em vigor a partir de 4 de março. O diploma adota importantes novidades em matéria de urbanismo, atentando para simplificação e a redução de custos de contexto.
O diploma materializa um dos eixos principais do programa “Mais Habitação”, providenciando mais solos para habitação acessível. Com efeito, “a simplificação destes procedimentos contribui para o aumento dos solos disponíveis, permitindo igualmente que os custos da criação de habitação sejam menores e os tempos de concretização de projetos imobiliários sejam mais reduzidos», segundo o preâmbulo do diploma.
Simplificação de Procedimentos para aquisição de Licenças Urbanísticas
O Simplex vem trazer a supressão da necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, assim, a comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio.
Estão previstas novas situações de isenção, onde não existe qualquer controlo prévio, nomeadamente:
- Aumento de número de pisos sem aumento da cércea ou fachada (por exemplo, criação de andar interior em estabelecimento industrial, para melhor aproveitamento do espaço).
- Obras interiores que afetem a estrutura de estabilidade, assegurando-se que o técnico habilitado declare que a estrutura de estabilidade é aceitável face à situação em que o imóvel se encontrava antes da obra realizada.
- Quando tenha sido obtida informação prévia suficientemente precisa; e para a substituição de vãos por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.
Surgem novos casos em que são dispensadas licenças urbanísticas ou outros atos de controlo prévio, sendo apenas necessária a emissão de um parecer não vinculativo pelo município competente. A saber:
- Obras promovidas por empresas do setor empresarial do Estado, empresas municipais e intermunicipais relativas: à instalação de equipamentos ou infraestruturas destinadas à instalação de serviços públicos; nas áreas portuárias ou do domínio público ferroviário ou aeroportuário.
- Afetos à habitação ou para pessoas beneficiárias de políticas sociais, incluindo residências para estudantes deslocados.
- Parques industriais, empresariais ou de logística, e similares, nomeadamente zonas empresariais responsáveis (ZER), zonas industriais e de logística; para salvaguarda do património cultural, entre outras situações.
Deferimento Tácito e Pagamento das Taxas Devidas
Com a simplificação dos procedimentos para obtenção de licenças urbanísticas, aprova-se um regime de deferimento tácito para as licenças de construção, permitindo que o projeto se realize caso as decisões não tenham sido adotadas nos prazos devidos e elimina-se o alvará de licença de construção, o qual é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.
São também adotadas várias regras para que a contagem dos prazos seja mais transparente:
- A contagem dos prazos passa a iniciar-se com a entrega do pedido pelo particular e não num momento intermédio do procedimento.
- Os prazos só se suspendem se o particular demorar mais de 10 dias a responder a pedidos de informação, documentos adicionais ou a outras solicitações da Administração Pública
- Apenas é possível pedir por uma única vez informações, documentos adicionais ou formular outras solicitações durante o procedimento.
Desta forma, os prazos legalmente previstos são alargados, pois a sua contagem inicia-se agora com a submissão do pedido e não num momento posterior.
Adicionalmente, determina-se que, caso não exista rejeição prévia ou convite para corrigir ou completar o pedido/comunicação, estes estão corretamente instruídos, não podendo ser indeferido o pedido com fundamento na sua incompleta instrução.
O Simplex e a Compra de Casa
Uma das novidades de licenciamento do Simplex é a compra de casa sem a apresentação de licença, o que gera algumas preocupações, devido ao facto de poder gerar problemas, se for aplicado de forma inadequada.
Antes da entrada em vigor do Simplex, a apresentação da licença de utilização no momento de venda, era exigida e obrigatória, o que agora já não acontece. Com este mecanismo, o objetivo é aumentar a oferta de habitações no mercado português, com a agilização de transações, redução de custos e dinamização do mercado imobiliário. No entanto, existem também riscos a serem ponderados, incluindo a aquisição de imóveis sem licença, com construções ilegais, bem como a dificuldade em obter financiamento para habitação.
A simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, estipulada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, “descomplica” os procedimentos relacionados com a compra e venda de habitações. No momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel deixa de ser obrigatório apresentar ou comprovar a existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização perante o notário. Em vigor desde 1 de janeiro de 2024, esta medida, elimina a necessidade da autorização de utilização após uma obra sujeita a um controlo precedente.
Importa clarificar que esta medida não autoriza a venda de casas sem licença, mas sim a possibilidade de vender sem prova ou exibição de licença, o que representa duas realidades diferentes.
Na prática, ocorre uma transferência dos deveres. Até final de 2023 era uma obrigação do vendedor, agora torna-se uma preocupação do comprador. O comprador deve solicitar a licença de utilização do imóvel que pretende adquirir antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda. A existência ou não da licença pode influenciar a aquisição do imóvel, assim como a obtenção de um empréstimo para habitação.
Permitir a compra e venda de habitações sem a necessidade de exigir licença de utilização apresenta diversas vantagens. Contudo, esta abordagem acaba por transferir responsabilidades para os compradores, que ficam menos protegidos pela legislação. Confira as vantagens e desvantagens.
Vantagens para o Mercado Habitacional Português
- Colocação de mais habitações no mercado que, até agora, não podiam ser vendidas legalmente devido à falta de licenciamento, e podem ser compradas por todos aqueles que, mesmo conhecendo essa realidade, não vejam nisso um inconveniente para a compra do imóvel.
- Aumento do número de habitações vendidas em Portugal. Com esta medida, podem ocorrer mais transações imobiliárias, principalmente entre os mais conhecedores do mercado, como investidores e fundos.
Desvantagens para o Mercado Habitacional Português
- Famílias e investidores estão menos protegidos. A simplificação e desburocratização transferem a responsabilidade para terceiros, principalmente para os compradores, deixando-os mais desprotegidos.
- Facilitação da venda de propriedades com problemas de licenciamento, o que pode facilitar a venda de casas com licenças inadequadas, obras ilegais e não licenciadas, especialmente se os compradores não estiverem devidamente informados.
- Maior risco de litigância pela venda de propriedades sem licença ou com construções ilegais.
Proteção das Famílias na Compra de Casa
Os especialistas são da opinião unânime que a apresentação da licença de utilização é dispensada no momento da compra e venda de uma casa não implica que os compradores não solicitem esses documentos antes de assinar qualquer contrato (contrato de promessa ou reserva). Os compradores devem garantir de imediato que o imóvel possui licença ou ficha técnica de habitação junto do vendedor, antes de se comprometerem com a compra da casa, dado que esta licença pode vir a ser exigida aquando da formalização do crédito habitação ou até mesmo numa futura venda do imóvel.
Deste modo, é essencial que as famílias invistam em auditorias legais prévias, junto de vários especialistas, de forma a assegurar que o imóvel está devidamente licenciado.
“Apesar de a mencionada garantia legal ter sido eliminada, o simplex urbanístico determinou no artigo 19.º que, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, o conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador devem informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção”, recordam os especialistas da Abreu Advogados, considerando esta uma forma de “continuar a alertar o comprador/investidor de que pode estar a adquirir o imóvel sem os necessários títulos urbanísticos para a sua construção ou utilização”.
Artigo de Isabel Meireles by Leilosoc® datado de 25 de janeiro de 2024
